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试论成本控制调控形势下的房地产成本制约思路
  【摘 要】随着房地产业市场竞争的激烈化,加之国家对房地产市场调控的加强,房地产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。房地产企业如何发展,发展中主要解决什么问题,这成为急需研究的问题。

  【关键词】房地产业;开发成本;成本控制

  已经过去的2011年,对房地产业来讲,是极不平凡的一年。这一年,房地产业经历了有史以来最为严厉的调控政策打压,限购、限贷、限价等强有力的措施多管齐下。在政策严格执行近一年之后,房地产市场部分指标开始出现下行迹象,景气指数也步入不景气区间。受房地产市场调控政策的影响,2011年以来,全国的土地市场成交持续低迷,流拍不断,房企拿地策略也较往年谨慎。据CRIC研究中心研究显示,2011年,30个重点城市中有六成以上城市的土地成金额、出让面积同比均出现下滑。从土地成交均价来看,也有四成左右的城市同比下滑,其中,一线城市的土地成交均价降幅明显,土地价格在持续调控下开始下滑。从建筑面积的增长情况来看,据CRIC研究中心研究显示,2011年30城市土地成交面积的增幅相对2010年明显放缓,可见,2011年三轮宏观调控对土地市场的影响也较明显,TOP10城市中,有60%的城市土地成交建面同比都出现下跌;一线城市中,北京的土地成交建面跌幅最大,同比下滑30%。这都表明房地产业已经面临着十分严峻的形势。但是,我国房地产业的发展存在着不平衡现象,如一线城市房地产行业起步较早,发展实力比较雄厚,论单个项目的销售金额,一线城市的先发优势依然不可动摇。而二、三线城市以及重点的四线城市,其房地产市场发展总体来说起步较晚,但其本身的发展需求却非常大,愿望也较为迫切,同时,在项目销售规模上可挖掘空间也非常大,这对于二、三线城市以及重点的四线城市的房地产企业来说,在房地产调控趋于常态化的形势下,努力拓展自己的生存和发展空间,以扎实的脚步前进,也是一个很好的机遇。抓住这一机遇的有效手段之一就是要大力控制房地产开发成本。

  一、明确开发成本的构成要素,科学合理地规划成本合成,做好成本控制

  以下笔者从房地产开发成本构成的角度,谈一些控制开发成本的措施。

  房地产开发成本的构成要素主要包含土地、土建、设备费用, 配套及其他收费支出和管理费用等几个方面,对此要进行严格控制,科学规划。

  (一)土地、土建、设备费用

  这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。 其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产 开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地费 用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣 金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计 的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发 的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。

  (二)配套及其他收费支出

  主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10—15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

  (三)管理费用和筹资成本

  房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。

  二、分解开发项目的成本因素,实行分阶段成本控制

  根据房地产开发项目成本控制的阶段性特点,对每个阶段都实行成本控制是比较有效的成本管理手段。下面分别加以阐述。

  (一)认真做好项目开发成本的分析预测

  成本预测是项目开发效益预测的重要内容,是企业对其经济活动实现事前控制的重要手段,成本预测对于企业经营决策起着决定性的作用。从时间上划分,成本预测可分为先期成本预测和期中成本预测。先期成本预测,就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般说来,先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目决策前的成本预测,主要是为项目决策和开发方案的选择提供承要依据其;二是新项目确定后,对计划期成本水
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